Student housing: un approccio integrato alla progettazione degli studentati

Lo studentato è, prima di tutto, un’infrastruttura sociale. Il primo spazio in cui una persona che lascia casa per studiare deve ricostruire un senso di appartenenza. Questo paper unisce due prospettive complementari: da un lato la fotografia tecnica e normativa del mercato italiano dello student housing, con i suoi ritardi strutturali e le proposte oggi sul tavolo; dall’altro l’analisi di come la progettazione di questi spazi incida direttamente sulla salute mentale di chi li abita. Le due prospettive, lette insieme, restituiscono una considerazione di fondo: costruire più posti letto non basta, se questi posti letto non sono anche accessibili e progettati per sostenere il benessere di chi li abita. 

Da “dormitorio” a Purpose-Built Student Accommodation 

Le prime Case dello Studente italiane nascono negli anni Trenta, nell’orbita dell’Opera Universitaria e, durante il regime, delle organizzazioni fasciste. Nel dopoguerra vengono rifondate su base assistenziale, gestite dagli enti regionali per il diritto allo studio, con l’obiettivo di garantire un alloggio a chi ha merito ma non mezzi economici. Una logica nobile, che però non ha mai prodotto un vero sistema: il primo quadro normativo nazionale arriva solo nel 2000, con la Legge 338, che introduce standard minimi e cofinanziamento statale. In quasi settant’anni il modello non era mai stato davvero riformato. 

Nel frattempo, la mobilità studentesca è aumentata, le aspettative sono cambiate e l’università è diventata un’esperienza che non si esaurisce nell’aula. Mentre il sistema pubblico italiano, appesantito da decenni di sottoinvestimento, faticava a stare al passo, in Europa si affermava un modello radicalmente diverso: il Purpose-Built Student Accommodation (PBSA). Si tratta di edifici pensati fin dall’origine per questo utente specifico, con servizi integrati, sale studio, spazi comuni, lavanderie, connettività, che fanno parte del prodotto e non sono un’aggiunta, gestiti professionalmente con standard vicini a quelli dell’hospitality. In UK, Germania, Paesi Bassi e Spagna il PBSA è oggi un’asset class matura. L’Italia è in ritardo, ma la direzione del cambiamento è quella giusta. 

Student housing: I numeri di un gap strutturale 

Secondo l’Osservatorio di Confindustria Assoimmobiliare, in Italia ci sono circa 1,9 milioni di persone iscritte all’università. Di queste, quasi 700.000, oltre il 40%, vivono fuori sede. L’offerta strutturata di posti letto copre appena il 5% di questo fabbisogno: su cento persone fuori sede, solo cinque trovano posto in una struttura dedicata. Il confronto europeo è impietoso: il Regno Unito copre il 27-30% di chi studia fuori sede, la Francia il 16%, la Germania oltre il 13%. 

Oggi l’Italia conta circa 85.000 posti letto totali, con una previsione di crescita fino a 100.000 entro il 2027. Gli investimenti cumulati nel comparto hanno già raggiunto i 4 miliardi di euro, numeri incoraggianti ma ancora strutturalmente insufficienti rispetto alla dimensione reale del problema. 

Il nodo dell’accessibilità economica 

Resta una domanda scomoda ma necessaria: quanto costa davvero studiare fuori sede in Italia, e il PBSA privato è accessibile per una famiglia media? La spesa media per una stanza singola sul mercato libero si aggira oggi intorno ai 613 euro mensili, con aumenti annui che negli ultimi anni hanno superato il 7-10%. A Milano si arriva a circa 660 euro, a Bologna oltre 600, a Firenze intorno a 560. Dal 2021 a oggi i rincari sono marcati: Bologna +73%, Trento +70%, Firenze +59%. Il peso ricade quasi interamente sulle famiglie: il 38% di chi studia fuori sede è completamente a carico dei genitori per l’alloggio, e solo il 10% riesce a coprirlo con una borsa di studio.  

Il PBSA offre qualità e sicurezza che il mercato informale non garantisce, ma i prezzi raccontano una storia complessa: a Milano si arriva fino a 1.740 euro al mese, a Firenze fino a 1.350, a Roma fino a 1.300, a Bologna intorno ai 1.200. Anche le strutture convenzionate con il PNRR, che dovrebbero applicare tariffe ridotte almeno del 15% rispetto al mercato, mostrano spesso costi lontani dalla portata di un reddito medio. Il risultato è un mercato che si stratifica con forza: da un lato residenze pubbliche con posti limitatissimi assegnati tramite ISEE, dall’altro un PBSA privato che si rivolge alla “fascia mediana” ma nella pratica ne esclude una parte significativa, con in mezzo un mercato libero degli affitti caotico e privo di qualità garantita. 

Costruire un posto letto in una struttura PBSA costa oggi tra 80.000 e 120.000 euro nelle grandi città, il doppio rispetto a dieci anni fa, e questo si trasferisce inevitabilmente sui canoni. Il punto non è demonizzare il capitale privato, ma capire come strutturare modelli misti capaci di ampliare l’offerta mantenendo un presidio sull’accessibilità economica.

Le proposte sul tavolo istituzionale 

L’Osservatorio Confindustria Assoimmobiliare ha identificato con precisione le barriere che oggi frenano gli investimenti privati nel settore, articolando quattro proposte principali. 

1. Procedure autorizzative. Lo student housing non ha in Italia una funzione urbanistica autonoma: viene classificato ora come residenziale, ora come turistico-ricettivo, a seconda del comune. Questa ambiguità produce iter lunghi e incerti, 18-24 mesi contro i 6-12 di altri paesi europei, da cui la richiesta di un procedimento unico con termini certi. 
2. Stabilizzazione del regime PNRR. Le misure introdotte con il DM 481/2024, cambio di destinazione d’uso semplificato, titoli abilitativi con tempi certi, incrementi volumetrici per il recupero di immobili esistenti, oggi si applicano solo ai progetti ammessi al finanziamento pubblico. La richiesta è renderle strutturali, inserendole nel Testo Unico dell’Edilizia. 
3. Agevolazioni sulla Legge 338/2000. Per chi si impegna a tariffe calmierate: contributi pubblici estesi agli investimenti, riduzione degli oneri di urbanizzazione, incentivi per l’efficientamento energetico, agevolazioni fiscali. È la proposta più rilevante perché affronta direttamente la tensione tra accessibilità delle tariffe e redditività degli investimenti. 
4. Convertibilità delle strutture. Al termine del vincolo di destinazione, gli operatori dovrebbero poter riconvertire gli immobili in funzioni alternative e ammettere usi misti già durante la gestione, riducendo l’esposizione alla sola domanda studentesca. 

Oltre i metri quadrati: lo spazio come variabile di benessere 

C’è una convinzione implicita che attraversa molti brief sugli studentati: che lo spazio residenziale sia sostanzialmente un contenitore, un luogo dove si dorme, ci si lava, si ripongono le cose, e che il valore aggiunto arrivi dai servizi, palestra, sala studio, wifi veloce. I dati raccontano una realtà diversa. 

Lo Student Living Monitor 2024, la più ampia ricerca europea sul benessere nelle residenze studentesche, condotta su quasi 11.000 studentesse e studenti in 16 paesi, misura il benessere psicologico attraverso il Mental Health Index-5 (MHI-5), una scala da 0 a 100 dove 60 rappresenta la soglia di buona salute mentale. Il punteggio medio registrato è 57,8, appena sotto quella soglia. Chi è costretto a pendolare per più di un’ora a causa del costo degli alloggi scende a 40,6, un dato che dovrebbe far riflettere chiunque si occupi di progettazione e gestione di residenze universitarie. 

Secondo lo Student Living Monitor, il 40% delle persone intervistate dichiara che la propria salute mentale stia soffrendo a causa della solitudine, che risulta il singolo fattore negativo con l’impatto più grande rilevato nello studio: i dati cumulativi 2023-2025 mostrano un punteggio MHI-5 di 49,9 tra chi ne soffre, contro 63,7 tra chi non ne soffre, un divario di 13,8 punti su una scala dove 60 è la soglia di buona salute mentale. 

Il report indica però anche una via d’uscita: chi ha accesso a spazi comuni ben progettati, eventi organizzati e aree esterne registra punteggi MHI-5 superiori a 60. Con una precisazione importante: non basta che quegli spazi esistano, bisogna che vengano attivati correttamente. Le amicizie significative, del resto, raramente nascono negli eventi organizzati: nascono negli spazi di passaggio, il corridoio, la cucina condivisa, la zona lavanderia, dall’incontro non pianificato, dalla conversazione che parte perché qualcuno stava già lì. La disponibilità di spazi comuni condivisi aumenta la frequenza di questi incontri casuali, che a loro volta facilitano i legami interpersonali e migliorano il benessere; chi è ben integrato nella propria residenza ha anche minori probabilità di abbandonare gli studi. 

Lo Student Living Monitor offre un ulteriore dato utile a chi progetta: quando si analizza l’impatto delle diverse facilities sul benessere, emerge una distinzione netta. Le facilities premium, piscina, cinema, ristorante, caffetteria, aumentano la probabilità che una persona raccomandi la propria residenza, ma la loro assenza non ha un impatto negativo significativo. Le facilities essenziali, spazi studio, palestra, spazi comuni, aree esterne, lavanderia, raccontano invece una storia diversa: la loro mancanza incide fortemente e negativamente sia sul benessere sia sulla propensione a raccomandare l’alloggio. 

Ne consegue che la qualità progettuale non si misura sugli elementi di distinzione, ma su quelli di base. Uno studentato con piscina ma senza spazi comuni funzionanti sta sbagliando le priorità. E chi progetta ha in mano argomenti precisi per orientare le scelte di layout nel confronto con la committenza.

Il benessere come parametro progettuale 

Chi è davvero l’utente di uno studentato? Una persona fuori sede non cerca solo un posto dove dormire. Porta con sé un carico di aspettative, ansie e bisogni concreti: studiare in un ambiente che favorisca la concentrazione, socializzare senza rinunciare alla privacy, sentirsi al sicuro, gestire ritmi di vita che non coincidono necessariamente con quelli delle persone accanto. È un utente complesso, e gli spazi che abita devono rispondere a questa complessità. 

Progettare bene uno studentato significa fare scelte precise. Non sacrificare la qualità acustica degli spazi privati a vantaggio della densità massima: un posto letto in più non vale nulla se chi ci dorme non riesce a studiare o riposare. Significa bilanciare con attenzione spazi comuni, sale studio, aree informali e zone di aggregazione, perché rispondano a usi e orari diversi senza diventare caotici o deserti. Significa curare la luce naturale, il comfort termico, la connessione con il quartiere circostante. E significa riconoscere che il benessere mentale di chi abita questi spazi è parte integrante dell’equazione progettuale: la solitudine, il disorientamento, la difficoltà di costruire relazioni in un ambiente nuovo sono esperienze diffusissime tra chi studia lontano da casa, e spazi pensati per facilitare l’incontro fanno la differenza nella vita quotidiana. 

Uno studentato non è un hotel a rotazione rapida. È il primo luogo in cui una persona deve ricostruire il senso di appartenenza dopo aver lasciato casa: uno spazio liminale nel senso più profondo del termine, che può essere progettato in modo da sostenere quel passaggio o da renderlo più difficile. 

La responsabilità della progettazione integrata 

Le due prospettive di questo paper, quella infrastrutturale e quella psicologica, non sono separabili. Progettare uno studentato che funzioni per chi lo abita, per chi lo gestisce e per chi lo ha finanziato è un esercizio di sintesi molto più complesso di quanto appaia dall’esterno. Richiede di tenere insieme la visione della committenza istituzionale, le esigenze di chi gestirà la struttura per i prossimi vent’anni, i vincoli normativi e urbanistici del contesto specifico, e i bisogni reali di ragazze e ragazzi che spesso stanno vivendo la loro prima esperienza di vita autonoma. 

Colmare il gap infrastrutturale italiano, passare dal 5% di copertura verso gli standard europei, è una condizione necessaria ma non sufficiente. Serve un coordinamento tra incentivi pubblici, modelli di gestione e scelte progettuali capace di garantire non solo più posti letto, ma posti letto accessibili e ben progettati. È un lavoro che richiede di fare molti approfondimenti prima di cominciare a disegnare: capire il mercato, la città, e soprattutto l’utente. 

Armando Casella
Architect | Co-founder and CEO DVArea