Piano Casa 2026: cosa prevede il decreto legge per affrontare il problema della crisi abitativa

La tendenza demografica della popolazione italiana è ormai stabilmente in calo, e l’età media continua ad alzarsi. L’Italia è un Paese con sempre meno giovani, stiamo diventando il paese per vecchi in antitesi rispetto al film pluripremiato dei fratelli Coen di quasi 20 anni fa.  

In aggiunta a ciò, son sempre più frequenti situazioni che diversificano la domanda abitativa: 

• Divorziati o, comunque, separati che cercano di ricominciare la vita e una nuova casa 

• Giovani che devono cambiare città per trovare lavoro 

• Anziani in case troppo grandi e magari anche costose, ormai, per il loro stile di vita 

• Multiculturalità che si può riflettere in contrasti rispetto agli stili di vita tra i vicini, specialmente in contesti periferici caratterizzati da grandi palazzoni, che creano ecosistemi quasi autonomi 

Lo scenario, quindi, è in evoluzione ed è con queste condizioni al contorno che il governo ha intrapreso la strada di un nuovo Piano Casa di rilievo nazionale, in grado di generare 100 mila alloggi nei prossimi 10 anni con una portata di 10 miliardi di euro, in un panorama dove la misura deve necessariamente strutturarsi non tanto come politica meramente edilizia-urbanistica, ma deve trascendere i confini di altri ambiti quali il sociale ed il culturale. 

La misura è stata ufficialmente pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 7 maggio come decreto-legge (n. 66), il che comporta che lo stesso sarà da convertirsi in legge entro 60 giorni dalla pubblicazione, per stabilizzarne la disciplina e non vederne svaniti gli effetti legislativi. 

Il provvedimento non vuole presentarsi come intervento emergenziale, bensì diventare strutturale nell’ordinamento legislativo nazionale di settore, prefiggendosi diversi obiettivi legati all’abitare, comunque incentrati su 3 princìpi cardine. 

Recupero del patrimonio pubblico 

Il primo pilastro riguarda la rigenerazione di 50-60 mila alloggi recuperabili in tempi brevi, con l’obiettivo di avviare cantieri già entro giugno e recuperare almeno 10 mila alloggi entro l’estate, grazie a semplificazioni procedurali e alla possibilità anche di riscattare gli immobili ERP trasformando il canone di locazione già versato in anticipo sull’acquisto. Sicuramente una delle sfide del nuovo Piano Casa è quella di riuscire a creare, in tempi rapidi, una filiera strutturata anche sotto il profilo tecnico, sia sotto il profilo privato che pubblico, dal momento che la rigenerazione degli alloggi ERP comporta le classiche attività di rilievo, progetto, affidamento dei lavori, attività di cantiere, collaudi finali e certificazioni, e successive assegnazione e gestione. Non sono aspetti per i quali il nostro paese brilla particolarmente, insieme ad un’altra delle sfide segnate: la spesa pubblica, in termini di finanziamenti e cofinanziamenti. 

Fondo per l’housing sociale 

Il secondo pilastro riguarda il contrasto all’invecchiamento demografico e alla solitudine abitativa con un gettito di oltre 3.6 mld di € confluiti in un fondo nazionale, articolato in comparti regionali, destinati a studenti fuori sede, giovani coppie, nuclei monogenitoriali, i cosiddetti lavoratori della fascia grigia (infermieri, autisti, insegnanti, forze dell’ordine) e anziani autosufficienti. 

Coinvolgimento dei privati ed edilizia convenzionata 

L’ultimo obiettivo coinvolge in maniera diretta il settore prettamente privato: gli operatori che aderiranno al piano otterranno iter amministrativi più rapidi, riduzione degli adempimenti e garanzie pubbliche. Il controvalore pubblico di queste agevolazioni si configurano nel dover destinare almeno il 70% degli alloggi a edilizia convenzionata, con prezzo ridotto di almeno il 33% rispetto al mercato. 

Oltre alle misure di cui sopra, viene riformato l’istituto dell’affitto con riscatto (rent-to-buy), la misura secondo la quale era possibile entrare in affitto in un immobile pagando un affitto più alto rispetto al mercato, con possibilità, decorso un intervallo temporale stabilito dal contratto, di poter riscattare l’immobile detraendo gli affitti pagati dal prezzo stabilito. La riforma intende agevolare soggetti non in grado di accedere in tempi brevi a mutui bancari, introducendo la possibilità di detrarre parzialmente la quota prezzo, una riduzione delle imposte di trascrizione sui registri immobiliari e misure prioritarie per giovani, coppie o genitori separati.  

Infine, si ridefiniscono le politiche di co-housing, secondo due nuovi paradigmi: 

• Il silver cohousing come nuova forma di abitare collaborativo che intende creare una comunità e non un classico condominio 

• Il cohousing intergenerazionale per unire giovani e meno giovani in un progetto abitativo comune con benefici di supporto reciproco e sostenibile, garantito da accordi notarili. 

L’obiettivo dell’azione governativa è rispondere alle emergenze abitative, ridefinendo i paradigmi del sistema e riequilibrando il rapporto tra domanda ed offerta, con effetti sia sociali ma anche ambientali, in termini di rigenerazione anche di interi frammenti urbani. 

Il Piano Casa è stato ideato come misura strutturale, non legata ad un singolo periodo emergenziale ma in grado, se non di risolvere, almeno di migliorare ed implementare l’offerta abitativa in termini sociali, interlacciandosi altresì con profili urbanistici e di rigenerazione ambientale. Le sfide principali riguardano: 

• l’efficacia dell’azione amministrativa; 

• la certezza della spesa; 

• le disuguaglianze territoriali ed economiche. 

L’obiettivo del Piano Casa è partecipare nel creare non solo nuove unità abitative, ma connettere, creare legami, implementare la sicurezza, in un sistema efficiente ed inclusivo. Bisognerà capire se le intenzioni teoriche troveranno realizzazione nella pratica.

Legge 116/2026: disposizioni urgenti per il Piano Casa 

La conversione del decreto-legge n.66, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 maggio, ha avuto luogo il 3 luglio scorso (Legge 116/2026), con efficacia quindi dal giorno successivo, ma non senza novità emendate. 

Molte sono state correzioni di forma, di precisazioni lessicali e sinottiche, ma c’è stata qualche modifica anche di sostanza, soprattutto per migliorare la fruizione delle misure incentivanti da parte di famiglie con persone affette da gravi disabilità, di studenti fuori sede, degli appartenenti all’Arma dei Carabinieri e per il potenziamento del patrimonio immobiliare del Ministero della Difesa, per le esigenze delle Forze Armate e del Corpo della Guardia di Finanza. È stato contestualmente riscritto l’articolo dedicato al riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. 

Ora, una caratteristica peculiare di questo dispositivo è il suo essere una cosiddetta “legge cornice”, quindi col fine di stabilire princìpi e linee guida generali ma delegando a regolamenti successivi o disposizioni attuative la definizione di dettagli e l’attuazione pratica delle disposizioni. In particolare, il Piano Casa rimanda a decreti ministeriali (DM), a decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri (DPCM), a convenzioni anche coi singoli comuni, regolamenti, avvisi pubblici, delibere, linee guida, ordinanze commissariali. Quindi, non è tanto l’entrata in vigore del decreto-legge (8 maggio) o della relativa legge di conversione per le modifiche apportate (4 luglio) a determinare l’efficacia delle misure previste è il calendario di questa pletora di provvedimenti, necessari per l’attuazione delle strategie concepite. 

In ultimo, una riflessione di fondo: “risolta” (per via, come visto, del necessario bouquet di strumenti attuativi) la questione del Piano Casa, si auspica ora un’accelerata per la riforma del testo unico dell’edilizia, più volte pubblicizzata, sulla quale il Governo sta senz’altro lavorando, seppur con difficoltà legate al confronto con Comuni e Regioni, in sede di Conferenza Unificata, soprattutto in materia di competenza, deleghe e di doppia conformità per le sanatorie.  

Enzo Zogno
Engineer | Associate DVArea | Head of Urban planning & Building permits Dept.